Din majoritatea discutiilor despre proprietate imobiliara la care am asistat (cel mai recent aici) se constata ca oamenii pur si simplu nu reusesc sa evalueze rational valoarea proprietatii imobiliare. Sigur, faptul ca oamenii au in general dificultati in a evalua este cunoscut de mult, si documentat destul de bine (mersi Radu).
Sa incercam atunci sa ne limpezim putin. Proprietatea imobiliara se gaseste, in mintea multora, direct derivata din proprietatea funciara (adica, pamanturi, terenuri). Totusi, exista o diferenta fundamentala intre imobile si terenuri : Pamantul este vesnic.
Cu exceptia catorva cazuri de dementa cu sifon, precum de exemplu ideea de-a rade doi munti din nord, vehiculata de-o companie soioasa si vanduta mai nou publicului de niste firme de “comunicare” care inteleg comunicarea ca o forma a minciunii, pamantul este acelasi si va ramane acelasi, complet indiferent si neatins de “proprietatea” noastra asupra lui. De-aia se si numesc in multe parti “drepturi reale”, pentru ca sunt locul in intreaga constructie a metaforei economice asupra realitatii unde caracterul ei oniric se constata cel mai usor, si cu ochiul liber.
Imobilele insa nu au aceleasi calitati ontologice. Sub Italia exista teren, cu exista si in 200 ien, sub Egipt exista teren, cum exista si in 2000 ien, dar cu niste rare si firave exceptii, imobilele din acele perioade, precum si din toate perioadele anterioare au disparut. Imobilele nu sunt deci vesnice. Dat fiind ca nu sunt vesnice, intra in joc un concept economic fundamental : amortizarea.
Practic vorbind, daca un imobil are un termen de viata de 100 de ani, atunci fiecare an din viata acestui imobil ii reduce valoarea, fie cu 1/100 din valoarea initiala, fie cu alta valoare asemanatoare, functie de ce formula de amortizare folosim. Fapt este ca atunci cand isi atinge termenul de viata, adica la 100 de ani de la constructie, valoarea lui contabila atinge 0, si poate fi demolat si reconstruit.
Atitudinea generala in Romania este ca imobilele, durand ele mai mult decat iubirile, aliantele politice, promisiunile electorale si cel mai lung serial de la TV, trebuie ca sunt atunci vesnice. Aceasta atitudine este gresita, in acelasi fel in care este gresit a crede ca mama si tata sunt vesnici, si vor avea mereu bani de dat pentru taxi, discoteca si adidasi. Faptul ca majoritatea pustilor de liceu par sa creada sincer ultima parte nu o face mai adevarata, si faptul ca majoritatea pustilor de orice varsta par sa creada sincer prima parte nici atat.
Asa fel, daca costul de constructie al unui metru patrat este de 100 de euro, atunci costul de constructie al unui metru patrat intr-un imobil vechi de 80 de ani, cu speranta de viata de 100, este de 20 euro, sau prin zona. Deci da, stimati si iubiti proprietari de imobile construite in anii 60 si 70, proprietatea dvs valoreaza aproximativ jumatate dintr-o proprietate absolut echivalenta in toate celelalte aspecte, construita ieri. Pur si simplu pentru ca a fost deja folosita jumatate din viata ei.
Aceasta atitudine pare contraintuitiva, “doar si eu pot cere chirie exact cat si ala”. Sigur ca da. Dar el o va putea cere 100 de ani de-acum incolo, si tu o vei putea cere inca 40-50. Adica jumatate. Si eu, in locul tau, o voi putea cere tot atata timp, si-atunci pentru mine nu-i tot una. Chiar daca majoritatea oamenilor nu reusesc sa gandeasca timpul la asa scara, asta nu inseamna ca valoarea obiectului respectiv se modifica magic, pentru nevoile intelectului lor.
Cealalta mare problema este indemnitatea. Conceptul nici macar nu exista in gandirea juridica de la noi, ceea ce atesta halul de inapoiere intelectuala in care ne aflam. Ideea este urmatoarea : uzufructul, adica beneficiul unei proprietati, decurge din proprietate. Totusi, proprietatea este o stare teoretica, in timp ce uzufructul este un beneficiu practic. Intre cele doua pot aparea oricand o divergenta, care lucreaza in detrimentul celui ce cumpara o proprietate in vederea uzufructului.
Spre exemplu, daca eu cumpar cladirea X pentru beneficiul teoretic de a avea cladirea X, asta-i tot ce ma intereseaza pe mine, petecul de hartie pe care scrie ca am cladirea X, atunci faptul ca in respectiva cladire se afla un trib de nomazi care nu imi ingaduie egresul, nici mie, nici oricui altcuiva nu-i o problema. Daca insa am cumparat pentru uzufruct, faptul ca-s niste unii la mine in casa ma deranjeaza pana la a ma impiedica sa ma bucur de proprietate.
Cui revine obligatia de indemnitate a proprietatii ? In Romania, chestiunea e pasata, cu furia si distresul tipice unei greseli de reprezentare. Cand eu am cumparat x, si nu y, desi cred, vreau sa cred, si opinia sociala este ca x == y, incep sa strig si sa bat din picioare. E treaba oricui si a tuturor ca atunci imediat de intata sa remedieze clivajul. Deci, sa vina Petre Roman!
In Romania se vand intr-o veselie “apartamente la bloc”. Ce inseamna asta ? Inseamna ca, printr-o fictiune juridica pe care chiar daca practica o consfiinteste, nu cred sa existe juristi care s-o poata explica, se vand cote indivize dintr-o proprietate care ramane indiviza, cu transfer de uzufruct pe partea respectiva.
De fapt, proprietarul de drept, dupa interpretarea cam oricarei minti juridice sanatoase, ar fi asociatia de locatari. Drepturile diversilor locatari nu sunt atunci catusi de putin drepturi reale, ci derivate, ei aflandu-se cu asociatia in aceeasi relatie in care se aflau, copii fiind, cu parintii lor, cat priveste drepturile asupra spatiului locativ. Situatia nu este intamplatoare, ci prelungeste un aranjament deliberat al statului comunist, care avea si intentia teoretica, si care a si aplicat in practica tinerea tuturor oamenilor intr-o stare de dependenta pe intreaga durata a vietii lor.
Remedierea acestei situatii bizare nu s-a putut face nici la revolutie, nici de atunci incoace, mai ales pentru ca (probabil cu buna stiinta), guvernul neocomunist de atunci s-a apucat sa imparta proprietatea respectiva oamenilor, foarte bucurosi ca obtin ceva, si complet incapabili, la nivelul intelectual la care se aflau (si destui inca se si afla) sa inteleaga ca nu primesc, de fapt, nimic anume, ci consfiintesc exact situatia din care vroiau sa scape.
Faptul ca oamenii nu stiu ca traiesc intr-o fictiune nu schimba caracterul ei fictiv, si incet incet lucrurile isi revin inspre realitate. Ce inseamna asta ? Inseamna ca e pur si simplu imposibil sa estimezi costurile indemnitatii unui apartament la bloc pe intervale rationale, 50-100 de ani. Si ca atare, ca e imposibil, pentru oameni sanatosi la cap zic, sa investesti in asa ceva.
Afara de cazul in care comiti o investitie de risc. Oamenii investesc in risc tot timpul, si capitalurile de risc sunt o buna si respectabila parte a capitalurilor totale. Cu o conditie. Orice investitie de risc primeste un premiu de risc. Fara premiu, ea nu are nici o ratiune de-a exista. Deci, stimati “proprietari” de cote indivize intr-o situatie juridica precara, valoarea proprietatii dvs se cere diminuata, fata de valoarea unei proprietati echivalente aflata intr-o situatie mai clara, cu un premiu de risc.
Asa ca, atunci cand spun ca valoarea unui metru patrat de constructie in Romania se situeaza undeva in zona 60-90 euro, mergand pana la 100-150 in conditii deosebite, ma bazez pe ceva. Un ceva care se intampla sa fie un rationament judicios.
